10 veelgestelde vragen over bezichtigingen, onderhandelingen, koopovereenkomsten en meer.

1 Wanneer ben ik in onderhandeling?
2 Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld
wordt?
3 Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens onderhandeling verhogen?
4 Wanneer komt de koop tot stand?
5 Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
6 Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
7 De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?
8 Wat is een optie?
9 Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning
10 Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?

Aanvullende informatie:
Schriftelijke koopovereenkomst
Drie dagen bedenktijd
Bedenktijd en termijnwet
Koopakte inschrijven bij het kadaster

Antwoorden

1 Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de
verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de
verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent
niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de
verkoper zal overleggen.

< top

2 Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld
wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan
daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft
nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende
makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, 'onder bod' is. Een
belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot
de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen
mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen
uitlokken.

< top

3 Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod
(zoals beschreven onder 'Word ik koper als ik de vraagprijs bied?'), dan kan de verkoper ook
besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen
partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is
er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te
aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een
tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan
vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen 'naar elkaar
toekomen' in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod
weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

< top


4 Wanneer komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij
de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden),
dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop schriftelijk vast in een
koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal
wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld
aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door
beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een
ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de
partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch
een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit
'onder voorbehoud financiering' is.

< top

5 Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad,
heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is
tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan
doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of
dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

< top


6 Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel
belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie
de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de
verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te
wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook
vraag acht en negen). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een
inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit
te brengen.

< top

7 De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De
koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken
die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil
verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms
besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - roerende zaken
bijvoorbeeld - pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een
dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen
zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een
redelijk resultaat is bereikt.

< top


8 Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een
koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over
de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het
aankopen van een al bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt.
Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan
doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging
kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om
na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere
partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een
beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning.
Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in
een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

< top

9 Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning
bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze
gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de
verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u
daarover te informeren.
Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is.
Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij
deze na te komen.

< top


10 Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?
Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de
overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris
voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de
verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met
de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de
verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat van de koper. Het kan daarom
eveneens voor de koper van belang zijn eigen makelaar in te schakelen.

< top

Aanvullende informatie:

Schriftelijke koopovereenkomst
De koop van een woning of appartement moet door een consument schriftelijk worden
aangegaan. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf. Een mondelinge overeenkomst is niet meer
rechtsgelding. Dit geldt ook voor de koop – aannemingsovereenkomst van een
nieuwbouwwoning.

< top


Drie dagen bedenktijd
Als de schriftelijke koopovereenkomst eenmaal is getekend, dan heeft de koper het recht
om binnen drie dagen nadat de koopovereenkomst aan hem ter hand is gesteld, van de
koop af te zien. De koper hoeft hiervoor geen redenen op te geven. De gedachte achter
deze bedenktijd is dat de koper nog de gelegenheid heeft om deskundigen te raadplegen.
De termijn van drie dagen is zodanig, dat daarin in ieder geval twee werkdagen moeten
vallen. De verkoper heeft geen bedenktijd. Naast deze bedenktijd van drie dagen kunnen
uiteraard nog steeds de gebruikelijke ontbindende voorwaarden worden opgenomen.
Bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening of een woonvergunning.
De drie dagen bedenktijd kan niet worden uitgesloten.

< top

Bedenktijd en termijnwet
De bedenktijd is minimaal drie dagen en begint te lopen op de dag na de dag waarop de
koper de koopakte heeft ontvangen. Vanwege het opmaken en ondertekenen van de
koopakte zullen er al enkel dagen zin verstreken voordat de bedenktijd ingaat. Op de
bedenktijd is de Algemene Termijnwet van toepassing, waarin staat dat ten minste twee
van de drie zaterdagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdagen mogen
zijn. Als een bedenktijd eindigt op z’n dag, wordt zij verlengd tot de eerstvolgende dag die
geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

< top

Koopakte inschrijven bij het kadaster
Behalve de bedenktijd wordt de consument ook beter beschermd doordat de
koopovereenkomst ingeschreven kan worden in de openbare registers voor
registergoederen. Deze registers worden gehouden door het kadaster. Vanaf de inschrijving
is de koper beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning door de verkoper
aan een hogere bieder, faillissement van de verkoper en beslag op de woning. De werking
van de inschrijving is beperkt tot zes maanden. Nadat deze zes maanden zijn verstreken
kan gedurende zes maanden geen koop van hetzelfde onroerende goed tussen dezelfde
koper en verkoper worden ingeschreven.